Как происходит оценка дома
с земельным участком

Как оценить дом перед продажей и как делают оценку дома для банка

Дом с участком оценивать сложнее, чем квартиру: два объекта в одном, мало одинаковых аналогов, и каждая постройка на участке влияет на цифру. Отсюда вопросы, которые мы слышим каждую неделю: как происходит оценка дома, что смотрит оценщик, как оценить дом перед продажей, чтобы не продешевить. Рассказываем, как делают оценку дома на практике.

Когда нужна оценка дома с земельным участком

• ипотека или кредит под залог дома — банк принимает отчёт независимого оценщика и проверяет его;
• продажа — чтобы назначить цену, которую подтвердит банк покупателя;
• наследство и дарение — нотариусу нужна стоимость на определённую дату;
• раздел имущества при разводе и споры в суде;
• страхование и выкуп при изъятии для государственных нужд.

Цель определяет вид стоимости, дату оценки и глубину обоснования, поэтому назовите её оценщику сразу — переделывать готовый отчёт под другую задачу дольше, чем сделать его правильно с первого раза.

Что оценивается: участок и строения отдельно

Оценщик рассматривает объект как единый имущественный комплекс, но внутри расчёта раскладывает его на части. Земельный участок: площадь, целевое назначение, форма и рельеф, подъезд, коммуникации по границе, расположение в черте города или за ней. Жилой дом: площадь, год постройки, материал стен и перекрытий, этажность, состояние кровли и инженерных систем, качество отделки. Дополнительные постройки: баня, гараж, хозблок, навес, скважина, забор. Самовольные постройки без документов учитываются с оговоркой — банк может не принять их в залог. Что влияет на цену земли, подробно разобрано в статье о стоимости земельного участка.

Как происходит оценка дома: этапы

1. Заявка и уточнение задачи. Вы называете адрес, площадь дома и участка, цель оценки. Мы перезваниваем за 5 минут и называем стоимость услуги — она зависит от объекта.
2. Документы. Правоустанавливающие документы на дом и на землю, техпаспорт дома, акт на земельный участок, при наличии — проект и разрешение на строительство построек.
3. Выезд и осмотр. Оценщик обходит участок и все строения, замеряет и сверяет с техпаспортом, фотографирует фасады, комнаты, инженерные узлы, двор и подъезд к участку. Для домов выезд обязателен — объём и состояние построек без осмотра не оценить.
4. Подбор аналогов и расчёт. Основной подход — сравнительный: продажи похожих домов в том же районе или посёлке с корректировками на площадь, год, материал, состояние, участок. Для новых или нетипичных домов добавляется затратный подход — сколько стоило бы построить такой дом сегодня с учётом износа.
5. Отчёт. Описание, фотографии, анализ рынка, расчёт, итоговая стоимость и приложения. Если банк задаёт вопросы — отвечаем сами.

Полное описание услуги — на страницах оценки частного дома и оценки коттеджа.

Как оценить дом перед продажей

Продавцы чаще всего ошибаются в двух направлениях. Первое — «мы вложили в стройку столько-то, значит, дом стоит не меньше». Рынок не возмещает затраты: он платит за расположение, площадь и готовность к проживанию. Второе — «сосед выставил за столько». Объявление и продажа — разные вещи; сосед может стоять с этой ценой годами.

Что сделать до выхода на рынок:

• привести в порядок документы — узаконить пристройки и перепланировки, уточнить границы участка; покупатель с ипотекой не сможет купить дом с «висящими» вопросами;
• заказать независимую оценку — вы получите цену, которую подтвердит банк любого покупателя, и аргумент для торга;
• сделать недорогой косметический ремонт там, где он заметен при осмотре: входная группа, кровля, фасад, двор;
• подготовить фотографии и копии документов для показа.

Предварительный ориентир по адресу и фото мы называем по телефону, а точную стоимость — после выезда. Если дом в черте Астаны или в пригороде, выезжаем сами.

Типичные нюансы

Участок без дома в документах. Если дом не введён в эксплуатацию, оценивается участок и объект незавершённого строительства — это другая процедура и другой отчёт.

Доля в доме. Доля стоит меньше арифметической части от целого; банк чаще всего не берёт её в залог.

Коммуникации «по границе». Газ, вода и канализация, подведённые к участку, но не заведённые в дом, повышают стоимость меньше, чем ожидают владельцы.

Если вам нужно понять, сколько стоит ваш дом для продажи, банка или нотариуса, позвоните по телефону +7 747 309 0912 — расскажем, какие документы подготовить, и согласуем выезд.