Оценка офиса
и офисного помещения в Астане

Оценка офисной недвижимости в Астане: что влияет на стоимость

Офис в Астане — это и небольшой кабинет на первом этаже жилого комплекса, и этаж в бизнес-центре в левобережье, и отдельно стоящее административное здание. Разброс в стоимости квадратного метра между ними кратный, и объясняется он не только районом. Оценка офиса в Астане требует понимания, за что здесь платит арендатор и покупатель.

Что определяет стоимость офиса

• Класс здания. Бизнес-центр с центральным кондиционированием, лифтами, охраной и управляющей компанией оценивается иначе, чем встроенное помещение в жилом доме. Оценщик определяет класс по совокупности характеристик, а не по вывеске.
• Расположение. Деловые районы, близость к госорганам и крупным компаниям, транспортная доступность, наличие парковки для сотрудников и посетителей.
• Этаж и планировка. Кабинетная система или открытое пространство, наличие переговорных, отдельный вход с улицы для помещений на первом этаже.
• Состояние и инженерия. Отделка, вентиляция, электрическая мощность, интернет, система контроля доступа.
• Арендный поток. Для сдаваемого офиса — ставка, срок договора, надёжность арендатора и загрузка площадей.
• Эксплуатационные расходы. Высокие платежи за содержание здания снижают чистый доход, а значит, и стоимость.

Подходы к оценке

Для офисных помещений в Астане достаточно предложений по продаже и аренде, поэтому сравнительный подход — основной. Аналоги подбираются по классу здания, району и площади, затем корректируются по этажу, состоянию и наличию парковки.

Доходный подход применяется, когда офис сдаётся или покупается для сдачи в аренду: рассчитывается чистый операционный доход с учётом простоев и расходов на содержание, а затем он переводится в стоимость. Для инвестора это главный аргумент. Затратный подход используется для отдельно стоящих административных зданий с участком и как проверочный для крупных объектов.

Когда заказывают оценку офиса

• Кредит под залог офиса. Самая частая цель: компания берёт оборотный кредит под собственное помещение. Общие правила описаны на странице оценки недвижимости для залога.
• Покупка или продажа. Проверка цены продавца и обоснование для совета директоров или партнёров.
• Аренда. Определение рыночной ставки для нового договора или пересмотра текущего.
• Взнос в уставный капитал и переоценка основных средств компании.
• Суд и раздел. Споры между учредителями, раздел имущества при выходе участника из ТОО — в связке с оценкой доли в ТОО.
• Наследство. Офис, оформленный на физическое лицо, оценивается для нотариуса так же, как жильё.

Документы для оценки офиса

• правоустанавливающий документ на помещение;
• технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом;
• справка о зарегистрированных правах и обременениях;
• договоры аренды, если офис сдаётся, и данные о расходах на содержание;
• для здания — акт на земельный участок;
• реквизиты компании-заказчика или удостоверение личности собственника.

Если какой-то документ отсутствует, скажите об этом при звонке — обычно мы подсказываем, где его получить. Общий перечень есть на странице документов для оценки.

Типичные сложности

Офис в жилом доме без завершённого перевода в нежилой фонд. Формально это квартира, и банк оценит её как жильё либо откажет в залоге. Переоформление лучше закончить до оценки.

Объединённые или разделённые помещения. Два кабинета с одним входом, но разными техпаспортами оцениваются как два объекта — либо нужно привести документы в порядок.

Аренда ниже рынка. Если офис сдан связанной компании по символической ставке, доходный подход даст заниженный результат. Мы считаем по рыночным ставкам и объясняем это в отчёте.

Вы получаете отчёт с описанием офиса, фотографиями, анализом сегмента офисной недвижимости Астаны, расчётами и итоговой рыночной стоимостью. Отчёт действует 6 месяцев; при вопросах банка мы обосновываем его сами. Стоимость услуги зависит от площади и типа объекта — уточняйте по телефону +7 747 309 0912. Другие виды коммерческих объектов описаны на странице оценки коммерческой недвижимости.