Оценка склада
и складской базы в Астане

Оценка складской недвижимости в Астане: ангары, базы, комплексы

Склад оценивают по тому, насколько удобно и дёшево в нём хранить и отгружать товар. Квадратные метры здесь вторичны: холодный ангар с грунтовым подъездом и отапливаемый склад с рампой и бетонным полом одинаковой площади могут отличаться в стоимости в разы. Оценка склада в Астане начинается с выезда и обмеров, потому что в техпаспортах складских объектов часто нет данных, которые действительно влияют на цену.

Что влияет на стоимость склада

• Высота потолков и шаг колонн. Определяют, можно ли ставить стеллажи в несколько ярусов и работать погрузчиком. Чем выше рабочая высота, тем выше класс и ставка аренды.
• Пол. Бетонный пол с допустимой нагрузкой под технику, антипылевое покрытие, ровность — или асфальт и грунт.
• Подъездные пути и зона разгрузки. Возможность заезда фур, площадка для манёвра, доки и рампы, количество ворот, круглогодичный подъезд. Железнодорожная ветка на территории — отдельный плюс.
• Отопление и инженерия. Тёплый или холодный склад, выделенная электрическая мощность, вентиляция, пожаротушение, охрана и видеонаблюдение.
• Конструкция и год постройки. Капитальное здание, металлокаркас с сэндвич-панелями, быстровозводимый ангар — у них разный срок службы и разный износ.
• Земельный участок. Площадь территории, целевое назначение, возможность расширения и размещения открытого хранения.
• Расположение. Близость к трассам, промзонам и железной дороге важнее, чем близость к центру.

По совокупности этих характеристик оценщик относит склад к классу — от современного логистического комплекса до переоборудованного здания — и подбирает аналоги того же класса.

Подходы к оценке склада

Затратный подход для складов применяется чаще, чем для другой недвижимости: многие объекты строятся под конкретного владельца и редко продаются, поэтому стоимость воспроизводства за вычетом износа плюс стоимость участка — надёжный ориентир. Сравнительный подход работает для типовых помещений в складских комплексах, где есть предложения по продаже и аренде. Доходный подход — для складов, которые сдаются: рассчитывается чистый доход от аренды с учётом загрузки и расходов на содержание. Результаты трёх подходов согласовываются, и в отчёте объясняется, почему одному из них придан больший вес.

Для чего заказывают оценку склада

• Залог. Склад с участком — распространённое обеспечение по кредиту для торговых и производственных компаний. Банк оценивает ликвидность объекта и проверяет оформление земли.
• Купля-продажа. Проверка цены перед сделкой, в том числе при покупке базы целиком.
• Аренда. Расчёт рыночной ставки за квадратный метр для договора или спора.
• Переоценка и уставный капитал. Склад как основное средство на балансе компании — см. оценку для уставного капитала.
• Суд и ликвидация. Раздел имущества между партнёрами, банкротство, реализация залога.

Если на складе установлено стеллажное, холодильное или подъёмное оборудование, его оценивают отдельно — это оценка оборудования, и отчёты можно объединить в один пакет.

Документы

• правоустанавливающий документ на здание или помещение;
• технический паспорт;
• акт на право на земельный участок и справка о целевом назначении;
• справка о зарегистрированных правах и обременениях;
• договоры аренды, если склад сдаётся;
• при наличии — проектная документация, данные о мощности и инженерных сетях.

Типичные проблемы

Самовольные пристройки и навесы. На базах постоянно что-то достраивают: навесы, пристроенные блоки, второй ярус. Незарегистрированные площади оценщик опишет, но банк их в залог не возьмёт.

Земля во временном пользовании. Если участок не в собственности, оценивается только право пользования, и это существенно влияет на итог и на отношение банка.

Несколько зданий на одном участке с одним техпаспортом. Для продажи части базы объекты придётся разделить документально.

Вы получаете отчёт с описанием склада и территории, фотографиями, расчётом по каждому подходу и итоговой рыночной стоимостью. Стоимость услуги зависит от площади и состава объектов на базе — уточняйте по телефону +7 747 309 0912. Другие коммерческие объекты — на странице оценки коммерческой недвижимости.