Оценка коммерческой
недвижимости в Астане

Оценка коммерческих объектов в Астане: от помещения до здания

Коммерческая недвижимость — это помещения и здания, которые используются для бизнеса: офисы, магазины, склады, кафе, производственные базы, отдельно стоящие здания с участком. Её стоимость определяется не только метрами и ремонтом, но и тем, какой доход объект способен приносить. Оценка коммерческой недвижимости в Астане требует другого набора данных, чем оценка жилья, и мы собираем его сами при осмотре.

Что отличает оценку коммерческого объекта

Покупатель или банк смотрят на объект как на актив. Поэтому оценщик анализирует:

• Назначение и возможность его смены — помещение может быть торговым, офисным, складским; переоформление назначения требует времени и денег, и это учитывается.
• Арендный поток — действующие договоры аренды, ставки, сроки, загрузка площадей. Объект с надёжными арендаторами стоит дороже пустого.
• Локацию в разрезе бизнеса — для торговли важна проходимость, для офиса — деловой район и парковка, для склада — подъездные пути.
• Инженерные характеристики — электрическая мощность, вентиляция, лифты, пожарная система, высота потолков.
• Земельный участок — при оценке отдельно стоящего здания земля считается как самостоятельный объект с учётом целевого назначения.

Какие подходы и почему

Для коммерческих объектов мы, как правило, применяем все три подхода и согласовываем результаты.

Сравнительный — основной для встроенных помещений в бизнес-центрах и на первых этажах жилых комплексов, где рынок активен и аналогов достаточно.

Доходный — главный для объектов с арендаторами и для инвесторов: рассчитывается чистый доход от аренды и переводится в стоимость. Именно этот подход показывает, окупится ли покупка.

Затратный — для отдельно стоящих зданий, производственных баз и объектов, которые редко продаются: стоимость воспроизводства за вычетом износа плюс земля. Он же нужен для оценки имущества для уставного капитала и для постановки на баланс.

Типы объектов, которые мы оцениваем

Каждый тип имеет свои ценообразующие факторы, поэтому мы вынесли их на отдельные страницы: оценка офиса — класс здания и арендные ставки, оценка склада — высота, подъезд и логистика, оценка магазина — первая линия и проходимость. Также оцениваем кафе и рестораны, автомойки и СТО, гостиницы, производственные и административные здания, имущественные комплексы. Если бизнес продаётся вместе с недвижимостью, понадобится оценка бизнеса как единого целого.

Для каких целей заказывают

• Кредит под залог. Банк принимает коммерческий объект в обеспечение по рыночной стоимости из отчёта и проверяет ликвидность — сможет ли он продать объект при невозврате кредита.
• Купля-продажа и инвестиции. Независимая стоимость — основа для переговоров и проверки доходности.
• Аренда. Расчёт рыночной арендной ставки для договора, спора с арендодателем или сдачи государственного имущества.
• Бухгалтерский учёт. Переоценка основных средств, взнос в уставный капитал, списание.
• Суд. Споры о разделе, выкупе, изъятии для государственных нужд, оспаривание кадастровой стоимости.
• Наследство. Нотариус запрашивает отчёт по коммерческому помещению так же, как и по квартире.

Документы

• правоустанавливающий документ на помещение или здание;
• технический паспорт с экспликацией помещений;
• для здания — акт на земельный участок и справка о его целевом назначении;
• справка о зарегистрированных правах и обременениях;
• действующие договоры аренды и данные о фактической загрузке;
• для юридических лиц — реквизиты компании, для баланса — данные бухгалтерского учёта по объекту.

На что обратить внимание. Чаще всего задерживают оценку расхождения между техпаспортом и фактом: объединённые помещения, пристроенные входные группы, перенесённые перегородки. Вторая проблема — объекты с арендаторами, у которых договоры не зарегистрированы: подтверждённого дохода нет, и доходный подход строится по рыночным ставкам, а не по фактическим. Третья — помещения, переведённые из жилого фонда без завершённого оформления.

Вы получаете отчёт с описанием объекта, фотографиями, анализом рынка, расчётом по каждому подходу и итоговой стоимостью. При вопросах банка или суда мы обосновываем расчёт сами. Стоимость услуги зависит от типа и площади объекта — уточняйте по телефону +7 747 309 0912.