Оценка незавершённого
строительства в Астане

Оценка объекта незавершённого строительства: как считается недострой

Недостроенный дом или здание — объект, у которого нет готовых аналогов на рынке: двух недостроев с одинаковой степенью готовности не бывает. Оценка незавершённого строительства в Астане опирается на осмотр, проектную документацию и расчёт затрат, а не на цены объявлений. Мы работаем с такими объектами регулярно и знаем, какие вопросы к ним задают банки и суды.

Незавершённым считается объект, строительство которого начато, но не завершено и не введено в эксплуатацию: от фундамента до здания под крышей без отделки и коммуникаций. Чаще всего к нам обращаются с частными домами и коттеджами в пригородах Астаны, реже — с коммерческими зданиями, складами и производственными корпусами.

Для каких целей заказывают

• Залог в банке — кредит на завершение стройки или под залог недостроя. Общие требования банков описаны на странице оценки недвижимости для залога.
• Купля-продажа — покупатель и продавец хотят понимать справедливую цену объекта на текущей стадии.
• Раздел имущества и наследство — если стройка велась в браке или не завершена к моменту открытия наследства.
• Судебные споры с подрядчиком, соседями, совладельцами.
• Постановка на баланс и взнос в уставный капитал компании.

Что влияет на стоимость

• степень готовности: фундамент, коробка, крыша, окна, инженерные сети, отделка;
• качество выполненных работ и материалов — трещины, нарушения технологии снижают стоимость;
• наличие проекта, разрешения на строительство и соответствие постройки проекту;
• земельный участок: целевое назначение, право собственности или аренды, коммуникации рядом;
• срок консервации — объект, простоявший несколько зим без крыши, теряет в цене;
• затраты, которые понадобятся для завершения, и возможность ввода в эксплуатацию.

Какие подходы применяем

Основной — затратный: мы определяем стоимость участка, считаем стоимость фактически выполненных работ по текущим расценкам и вычитаем физический износ и устаревание. Сравнительный подход используем для участка и как проверку — по продажам похожих недостроев, если такие есть. Доходный подход применяем для коммерческих объектов: оцениваем, какой доход даст здание после завершения, и вычитаем затраты на достройку. В отчёте объясняем выбор подходов, потому что банк и суд обращают на это внимание.

Документы

• удостоверение личности или документы юридического лица;
• правоустанавливающие документы на земельный участок и акт на землю;
• разрешение на строительство, эскизный или рабочий проект;
• документы на объект незавершённого строительства, если он зарегистрирован;
• договоры подряда, акты выполненных работ, сметы, чеки на материалы — если есть;
• технический паспорт, если он уже оформлен.

Чем полнее подтверждены затраты, тем точнее расчёт. Если документов по стройке нет, объём работ определяем по осмотру и обмерам — это допустимо, но требует больше времени на объекте.

Нюансы и типичные проблемы

Объект не зарегистрирован. Незавершённое строительство можно оценить и без регистрации, но для залога банк, как правило, потребует оформить право на объект. Мы подскажем, в каком порядке действовать.

Самовольная постройка. Если разрешения на строительство нет, мы отражаем это в отчёте: такой объект стоит заметно меньше, а для банка он может оказаться непригоден в качестве залога.

Ожидание цены «как у готового дома». Недострой всегда дешевле завершённого объекта с учётом затрат на достройку и рисков. Сравнить подходы к готовому дому можно на странице оценки частного дома, а к участку — на странице оценки земельного участка.

Вы получаете отчёт с фотографиями, описанием стадии готовности, расчётом по каждому подходу и итоговой рыночной стоимостью. Отчёт действует 6 месяцев и принимается всеми банками и государственными органами РК. Стоимость услуги зависит от объекта, уточняйте по телефону +7 747 309 0912.