Что делает оценщик недвижимости
и как он считает стоимость

Как работает оценщик недвижимости: от осмотра до отчёта

Для большинства людей оценщик — человек, который «приходит, фотографирует и выдаёт цифру». На самом деле осмотр — малая часть работы. Разбираем, что делает оценщик недвижимости на каждом этапе, как оценивают квартиру оценщики на практике и за что они отвечают подписью в отчёте.

Кто такой оценщик недвижимости

Это специалист, который определяет стоимость объекта по закону РК «Об оценочной деятельности». У него есть квалификационный сертификат, он состоит в палате оценщиков и отвечает за свой отчёт — его подпись стоит на документе, который принимают банки, нотариусы, суды и государственные органы. Оценщик независим: он не работает на банк, продавца или покупателя и не подгоняет цифру под чьи-то интересы. В отличие от риелтора, он не продаёт объект и не получает процент от сделки. Чем независимый оценщик отличается от «банковского» и как его проверить, рассказали на странице о независимом оценщике.

Как работает оценщик недвижимости: шесть этапов

1. Уточняет задачу. Цель оценки — ипотека, залог, наследство, суд — определяет вид стоимости, дату оценки и формат отчёта. Для суда нужна более глубокая аргументация, для нотариуса — стоимость на дату смерти.
2. Изучает документы. Правоустанавливающие документы, техпаспорт, справка о правах и обременениях. Оценщик проверяет площадь, доли, аресты, перепланировки — всё, что влияет на стоимость и на то, примет ли документ банк.
3. Осматривает объект. Сверяет планировку с техпаспортом, оценивает состояние ремонта, окон, сантехники, инженерных систем, смотрит подъезд, двор, вид из окон. Фотографирует — фото идут в отчёт как доказательство осмотра.
4. Анализирует рынок. Подбирает аналоги — похожие объекты, которые продаются или недавно проданы в том же районе и типе дома. Это самая трудоёмкая часть: объявлений много, подходящих мало, и каждое нужно проверить.
5. Считает. Применяет один или несколько подходов — о них ниже — и сводит результаты к итоговой стоимости.
6. Составляет отчёт и защищает его. Описывает объект, рынок, расчёт, прикладывает фото и документы. Если у банка или суда возникают вопросы, оценщик обосновывает расчёт — это его обязанность, а не услуга «по желанию».

Как делается оценка недвижимости: три подхода

Сравнительный подход. Основной для квартир, домов и участков. Оценщик берёт несколько аналогов и корректирует их цены на отличия от объекта: этаж, площадь, ремонт, год постройки, расположение, наличие балкона. Чем точнее подобраны аналоги, тем надёжнее результат. Цена из объявления при этом не равна цене сделки — оценщик учитывает торг.

Затратный подход. Отвечает на вопрос «сколько стоило бы построить такой объект сегодня» с поправкой на износ, плюс стоимость земли. Применяется для частных домов, новых и нетиповых зданий, объектов незавершённого строительства — там, где аналогов мало.

Доходный подход. Стоимость считается от дохода, который объект может приносить: аренда офиса, магазина, склада. Для жилья используется редко, для коммерческой недвижимости и бизнеса — обязательно.

Оценщик обязан обосновать, почему применил или отказался от каждого подхода. Если использованы два или три, он взвешивает результаты и объясняет вес каждого.

Как оценивают квартиру оценщики: что влияет на цифру

• район, класс дома, год постройки и материал стен;
• этаж и этажность, наличие лифта, состояние подъезда;
• площадь общая и жилая, площадь кухни, планировка, балкон или лоджия;
• состояние ремонта и инженерных систем;
• вид из окон, шум, парковка, инфраструктура рядом;
• юридические особенности — доля в праве, обременения, перепланировка без узаконивания.

Дорогая мебель и техника в квартире на стоимость не влияют: оценивается недвижимость, а не обстановка. На странице об оценщике недвижимости мы подробнее описали, как проходит осмотр и что подготовить к приезду специалиста.

За что оценщик отвечает

За достоверность данных и обоснованность расчёта. Ошибка в площади, неподходящие аналоги, пропущенная перепланировка — всё это основания для возврата отчёта банком или оспаривания в суде. Поэтому добросовестный оценщик не берётся «нарисовать» нужную цифру: он рискует сертификатом и репутацией компании. Клиент же вправе задать любой вопрос по расчёту и получить объяснение. Как проверить сертификат и членство в палате — на странице о палате оценщиков.

Что подготовить перед визитом оценщика

Копии документов на объект, техпаспорт, доступ во все помещения и ключи от подсобок, если они есть. Уберите то, что мешает увидеть состояние стен и пола. Будьте готовы ответить, когда делался ремонт и менялись ли коммуникации. Общие вопросы по жилью — на странице оценки недвижимости в Астане, а если специалист нужен прямо сейчас — звоните по телефону +7 747 309 0912.