Оценка недвижимости
для налогообложения в Астане

Оценка недвижимости для налоговой: рыночная и оценочная стоимость

У каждой квартиры в Казахстане есть две стоимости. Одна — та, которую определяет государственный орган для расчёта ежегодного налога на имущество. Другая — рыночная, по которой объект реально продаётся. Они могут отличаться в разы, и в ряде налоговых ситуаций значение имеет именно рыночная стоимость, подтверждённая отчётом. Оценка недвижимости для налогообложения в Астане — это такой отчёт, подготовленный независимым оценщиком.

Чем оценочная стоимость отличается от рыночной

Многие ищут, как оценить кадастровую стоимость квартиры, имея в виду стоимость, которую применяет государство для налога на имущество. Её определяет уполномоченный орган по своей методике — исходя из базовой стоимости, площади, износа и коэффициентов, без выезда и без учёта ремонта и спроса. Она не отражает, сколько квартира стоит на рынке, и оценщик её не «проверяет» и не меняет.

Рыночная стоимость — это цена, по которой объект можно продать между независимыми сторонами. Её определяет оценщик по аналогам, с осмотром, на конкретную дату. Если налоговая ситуация требует рыночной стоимости, государственная оценка не подойдёт, и наоборот.

Когда нужна рыночная оценка для налоговых целей

• Доход от продажи имущества. При продаже недвижимости, которой владели недолго, доходом может считаться разница между ценой продажи и стоимостью приобретения. Если приобретение было безвозмездным — наследство, дарение, — для подтверждения стоимости на дату получения нужна оценка. Часто это расчёт на прошедшую дату, то есть ретроспективная оценка.
• Сделки между связанными лицами. Продажа объекта родственнику или между компаниями одной группы по заниженной цене привлекает внимание проверяющих. Отчёт о рыночной стоимости подтверждает, что цена соответствовала рынку.
• Имущественный вклад в компанию. Передача недвижимости в уставный капитал отражается в учёте по стоимости из отчёта — подробнее на странице оценки для уставного капитала.
• Нерезиденты. Продажа недвижимости в Казахстане иностранцем или гражданином, живущим за рубежом, требует подтверждения стоимости приобретения и продажи.
• Переоценка основных средств. Компании переоценивают здания и помещения, чтобы учёт отражал реальную стоимость; результат влияет на амортизацию и налоговую базу.
• Безвозмездное получение имущества. Подаренная или полученная иным образом недвижимость принимается к учёту по рыночной стоимости.

Мы описываем эти ситуации в общих чертах. Нужен ли отчёт в вашем случае и как он будет применён, решает налоговый консультант или бухгалтер — мы готовим стоимость, а не налоговую позицию.

Как проходит оценка

1. Вы или ваш бухгалтер звоните и описываете операцию: что продаётся, передаётся или переоценивается, на какую дату нужна стоимость. Мы перезваниваем за 5 минут.
2. Оценщик осматривает объект, фотографирует, сверяет площадь с документами.
3. Рассчитываем рыночную стоимость: для жилья — сравнительным подходом, для коммерческой недвижимости — ещё и доходным.
4. Выдаём отчёт, который вы прикладываете к декларации, передаёте в бухгалтерию или предъявляете при проверке.

Документы

• удостоверение личности или документы юридического лица;
• правоустанавливающие документы на объект и технический паспорт;
• документ, определяющий дату оценки: договор, свидетельство о наследстве, решение участников;
• для компаний — инвентарная карточка объекта и данные учёта;
• договоры аренды для коммерческих объектов.

Нюансы

Дата оценки. В налоговых вопросах она определяется операцией: дата получения имущества, дата сделки, отчётная дата. Уточните её у бухгалтера до заказа.

Оценка «под нужную цифру». Отчёт с заниженной или завышенной стоимостью не защитит при проверке, а создаст риск. Мы считаем по рынку и подписываемся под расчётом.

Срок действия. Отчёт действует 6 месяцев с даты оценки, но для налоговых целей важна именно дата оценки, а не дата подачи — это учитывается при подготовке.

Стоимость услуги зависит от объекта, уточняйте по телефону +7 747 309 0912. Общие требования к оценке жилых и коммерческих объектов описаны на странице оценки недвижимости в Астане.